Vermietung: Sofortabzug von mutwillig herbeigeführten Substanzschäden

Grundsätzlich müssen nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG alle Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes im Rahmen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen und 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, als Herstellungskosten aktiviert werden. Neben den Kosten für die Herstellung der Betriebsbereitschaft und Schönheitsreparaturen fällt auch die Beseitigung verdeckter, aber im Zeitpunkt der Anschaffung schon bestehender oder typischerweise innewohnender Mängel darunter.

In dem dem BFH vorgelegten Sachverhalt handelte es sich um eine 2007 erworbene Eigentumswohnung. Zum Zeitpunkt des Erwerbs war die Wohnung in einem betriebsbereiten und mangelfreien Zustand. Mit Kauf der Wohnung hatte die Vermieterin auch das bereits bestehende Mietverhältnis übernommen. 2008 kam es zu einer Kündigung des Mietverhältnisses. Bei Rückgabe der Wohnung wurden von der Mieterin jüngst mutwillig verursachte Schäden an Türen, Wänden und Fliesen festgestellt. Zur Beseitigung der Schäden mussten Kosten i.H.v. rund 20.000 € aufgewendet werden, die die Vermieterin als sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwand geltend machte. Das zuständige Finanzamt versagte den Sofortabzug der Kosten und ordnete sie aufgrund ihrer Höhe den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu. Damit konnten die Kosten nur im Rahmen der AfA anteilig mit 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren geltend gemacht werden.

Der BFH stimmte der Vermieterin bzgl. der Qualifizierung der Kosten als Erhaltungsaufwand zu. Die vorliegenden Kosten für die Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden waren im Zeitpunkt der Anschaffung nicht vorhanden und auch nicht vorhersehbar, sondern nachweislich später durch das Handeln eines Dritten verursacht worden. Daher fielen diese Kosten nicht unter die anschaffungsnahen Herstellungskosten und könnten als „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abgezogen werden.

Für den im Einzelfall vorliegenden Sachverhalt trägt der Steuerpflichtige die Beweislast. Daher ist es ratsam sich den Zustand des Mietobjekts im Zeitpunkt der Anschaffung von einem Sachverständigen bestätigen zu lassen. Leistet der Mieter für die von ihm verschuldeten Schäden Schadensersatz, ist nur die Differenz zwischen Schadensersatzzahlung und dem Erhaltungsaufwand zu betrachten.