Am 28. Juni 2019 hat der Bundesrat einer neuen Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau zugestimmt und die Einführung des § 7b EStG beschlossen. Nach einem zunächst gescheiterten Gesetzgebungsverfahren kommt es nun doch zur Einführung einer zeitlich befristeten Steuerbegünstigung.
Die Koalitionsparteien haben bereits im Jahr 2016 versucht, dem angespannten Wohnungsmarkt mit steuerlichen Förderungen zu begegnen. Nach dem damaligen Scheitern wurde im Dezember 2018 im Bundestag eine entsprechende gesetzliche Neuregelung verabschiedet. Der Bundesrat hat den Gesetzesbeschluss jedoch damals kurzfristig von der Tagesordnung abgesetzt.
Die gesetzliche Förderung ist somit erst im zweiten Anlauf beschlossen worden. Das Gesetz wird kurzfristig dem Bundespräsidenten zur Unterschrift vorgelegt und tritt einen Tag nach seiner Verkündung in Kraft.
Private Investoren erhalten gem. § 7b EStG die Möglichkeit, befristet für vier Jahre 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer neuen Wohnung steuerliche geltend zu machen. Diese Sonderabschreibung kann zusätzlich zur regulären linearen Abschreibung von 2 % pro Jahr in Anspruch genommen werden. Somit können in diesem Zeitraum insgesamt 28 % abgeschrieben werden.
Begünstigt sind neu geschaffene Wohnungen, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht mehr als 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche betragen, denn im Wege der neuen Sonderabschreibung sollen ausdrücklich nur Investitionen in bezahlbareren Wohnraum gefördert werden. In Frage kommt der Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, aber auch der Umbau von bestehenden Immobilien, soweit dadurch erstmals eine Wohnung entsteht.
Es soll sichergestellt werden, dass der neu geschaffene Wohnraum nicht als Ferienwohnung vermietet wird. Daher ist zusätzliche Voraussetzung, dass die Wohnung dauerhaft bewohnt sein muss.
Ziel des Gesetzgebers ist die kurzfristige Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum. Daher ist die Anwendung des § 7b EStG befristet für Baumaßnahmen, für die der Bauantrag bzw. die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wird. Das Jahr der Fertigstellung ist nicht maßgeblich.
Damit bis zum Ende des Jahres 2021 nicht Baugenehmigungen „auf Vorrat“ beantragt werden, während die zugehörigen Baumaßnahmen dann erst wesentlich später umgesetzt werden, wird die Neuregelung auch zeitlich insoweit begrenzt, als letztmalig im Veranlagungszeitraum 2026 Sonderabschreibungen geltend gemacht werden können.
Die maximale Bemessungsgrundlage für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung beträgt 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche. Liegen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten darunter, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe der Sonderabschreibung zugrunde zu legen.
Es soll sichergestellt werden, dass der neue Wohnraum nachhaltig als Wohnraum zur Fremdvermietung zur Verfügung steht, und nicht bereits nach kurzer Zeit, z.B. durch Selbstnutzung, dem Wohnungsmarkt wieder entzogen wird. Daher muss die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
Die Einhaltung dieser Voraussetzung muss vom Vermieter nachgewiesen werden. Im Fall der schädlichen Verwendung werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht.
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